Vender la vivienda con un inquilino.

Una de las consultas que más nos hacen los clientes es respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda. Hay situaciones en las que los propietarios desean vender la propiedad que tienen arrendada y nos preguntan ¿Qué derechos tengo para vender mi casa si hay un inquilino dentro? ¿Se puede echar al arrendatario tras la venta de la vivienda? ¿Es obligatorio notificar al inquilino la venta de la propiedad?

La respuesta es que depende de cada situación, ya que depende del año en el que se acordó el contrato de alquiler. Además ten en cuenta que existen contratos verbales y otros, que son la mayoría, que se celebran por escrito. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha sufrido distintas modificaciones y eso influirá directamente en tu contrato. Por ejemplo, la última modificación del año 2019 establece que los contratos de alquiler tienen una duración mínima de cinco años, si el propietario es una persona física, y de siete años si es una persona jurídica. Esto no siempre ha sido así ya que anteriormente establecía otros plazos.

En estos casos, nosotros siempre aconsejamos al propietario que negocie con el inquilino para que desaloje el inmueble y así poder venderlo libre de ocupantes. Ten en cuenta, que el arrendatario no está obligado a irse inmediatamente de la vivienda.

Es posible vender la vivienda o piso alquilado a un inversor que le interese obtener ganancias con las rentas del alquiler desde la adquisición del inmueble. Si se diera esta situación el arrendatario podría continuar viviendo en la propiedad y se cambiaría la titularidad del contrato con el nuevo propietario; subrogándose en los derechos y obligaciones del anterior propietario.

Siempre debes tener en cuenta, lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos respecto al derecho de adquisición preferente. Este consiste en el derecho que tiene el inquilino de comprar la vivienda que alquila teniendo prioridad con respecto a terceros, siempre que iguale la oferta recibida. Si el arrendatario ofrece un precio inferior al acordado con el posible comprador, el arrendador no está obligado a aceptar esa oferta.

Para cumplir con lo establecido en la ley, y ahorrarte problemas en el futuro, la forma de proceder sería enviar una notificación fehaciente al inquilino, comunicándole la intención de vender la propiedad. Esa notificación, tendremos que realizarla con un plazo mínimo de 30 días a la fecha prevista para la compraventa y es obligatorio incluir lo siguiente:

1.- La decisión del propietario vender el inmueble
2.- El precio acordado para la venta
3.- Las condiciones esenciales de la transmisión del inmueble (como la fecha prevista para venta, los datos del comprador, etc)

Esto se realiza para que el inquilino pueda decidir si quiere comprarlo. Si está interesado, dispone de 30 días naturales para ejercer su derecho de adquisición preferente. Y si decide ejercer su derecho y adquirir la vivienda, tiene 180 días más para formalizar la operación de compraventa. Esto se traduce en lo que se denomina el derecho de tanteo que es el derecho que tiene un inquilino de adquirir la propiedad que arrienda antes de que lo haga otro comprador, por el mismo precio y bajo las mismas condiciones.

Si no hay respuesta en esos 30 días, el propietario puede vender la vivienda a un tercero. Hay que tener en cuenta que el inquilino también cuenta con el derecho de retracto que se ejercita cuando ya se ha llevado a cabo la compraventa de la vivienda, y permite al inquilino adquirirla al mismo precio y condiciones con las que ha sido vendida a un tercero. No obstante, es únicamente necesario recurrir a esta opción cuando:

• La notificación fehaciente de la intención de venta respecto al derecho de tanteo, no se ha realizado al inquilino o se ha realizado pero no dentro del plazo legal.
•  El inmueble se ha vendido a un tercero por un precio inferior al que se le había ofrecido al arrendatario.
• El propietario no ha informado de alguna condición esencial sobre la venta a su arrendatario.
• El comprador es una persona distinta de la comunicada al inquilino.

Este último requisito, no está expresamente mencionado en la ley, pero en la práctica se entiende que es necesario. A nosotros nos parece bastante excesivo si pensamos en la práctica lo complejo puede llegar a ser acordar con un comprador que esté interesado en una situación como esta en donde no se le garantiza que pueda adquirir la vivienda si el inquilino ejerce el derecho de adquisición preferente. Existe Jurisprudencia minoritaria que no lo considera necesario, pero es recomendable arriesgarse ya que existen distintos criterios jurisprudenciales y en estos casos estamos hablando de cantidades importantes de dinero que podrían perderse en caso de que finalmente se judicializa el asunto porque el inquilino reclama su derecho y el juez le da la razón.

Con esto lo quiero decir es que, hay que ser estrictos en cumplir todo lo que se notifica al inquilino, para evitar que se venda el inmueble a un tercero, y después el inquilino ejercite el derecho de retracto.

El derecho de retracto caduca a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la otra notificación fehaciente que debe hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa.

En resumen, los pasos serían los siguientes:

1º.- Buscar un comprador interesado a pesar de la situación.
2º.- Hacer la notificación fehaciente al inquilino para comunicar la intención de vender (por si quiere ejercer el derecho de adquisición preferente).
3º.- Dependiendo de si lo ejerce en esos 30 días, venderlo a éste dentro de los 6 meses siguientes o al tercero, en las mismas condiciones notificadas al inquilino si en los 30 días siguientes a la notificación, éste no ejerce su derecho.
4º.- Si se vende al tercero, notificar nuevamente al inquilino las condiciones en que se ha producido la venta. (para que opere la caducidad del derecho de retracto).

En los contratos de alquiler celebrados con fecha posterior al 6 de junio de 2013, se puede renunciar al derecho de adquisición preferente en una cláusula que se pacte por ambas partes dentro del contrato de arrendamiento. En este caso, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Lo que explicamos en este artículo no es vinculante debido a que cada situación es única y diferente y debe ser analizada con la ley y jurisprudencia que sea aplicable, y por lo tanto, no nos hacemos responsables de cualquier consecuencia que pudiera tener la errónea aplicación o interpretación del mismo. Nuestra recomendación es que siempre consultes con un profesional experto en contratos de arrendamiento como los abogados de IA Legal Consulting, ya que estarás bien informado y te ahorrará tiempo y dinero.

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