Muchos clientes nos consultan por los contratos de arrendamiento temporales que les hacen los arrendadores particulares o las agencias inmobiliarias cuando en realidad la verdadera finalidad es vivir de forma habitual.
Debes saber que este tipo de contratos es un fraude de ley, es decir que es ilegal.
Esto se produce porque prefieren alquilar con fines vacacionales a los turistas. Esta es una práctica habitual sobre todo en el sur de la isla de Tenerife.
Nuestros clientes nos suelen preguntar:
¿Cuál es la diferencia entre un contrato de alquiler de temporada y uno de vivienda habitual? ¿Cuál es el plazo de duración de un contrato de arrendamiento? ¿Cuántas mensualidades de fianza tengo que pagar por mi contrato de alquiler? ¿Cuáles son mis derechos en el contrato de arrendamiento que he firmado? ¿Debería enviar un burofax a mi arrendador?
A continuación damos las respuestas a esas preguntas. Sin embargo, cada contrato es único y particular, ya que establece cláusulas específicas que pueden variar con respecto a otros contratos.
Estas estipulaciones que acuerden los contratantes en muchas ocasiones son confusas, contradictorias o realizadas en fraude de ley. Además las leyes y la jurisprudencia cambian constantemente por lo que siempre recomendamos que te asesores siempre con un profesional especializado en el tema ya que evitará que firmes contratos que te perjudiquen en tus derechos o te ayudará a reclamar lo que te corresponde en caso que ya hayas firmado el contrato de alquiler.
La primera diferencia importante es distinguir uno y otro tipo de contrato, y esto se deduce de la definición que nos da la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El contrato de arrendamiento de vivienda está definido en el artículo 2 de dicha ley:
- Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador
En cambio, el de temporada o de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, se utiliza para residir de forma temporal o para los locales de negocio u otro tipo de actividades pero no con la finalidad de vivienda y está definido en el artículo 3 de la misma ley.
- Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
- En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Duración:
Una de las diferencias entre ambos es en cuanto a los plazos de duración.
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes en ambos casos pero en el arrendamiento de vivienda, se deben respetar ciertos plazos mínimos.
*El de vivienda habitual:
Si la duración fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Es importante tener en cuenta que las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
*Temporada o de uso distinto de vivienda:
El plazo es libremente pactado por ambas partes, sin ningún mínimo legal.
No es obligatoria la prórroga del contrato.
No cabe la posibilidad de desistir del contrato.
De ahí que los arrendadores, prefieran celebrar contrato de arrendamiento de temporada para evitar ese plazo mínimo de duración de obligado cumplimiento en los contratos de vivienda habitual.
Fianza:
Otra diferencia entre ambos contratos es la fianza que debe prestarse, siendo de un mes en los arrendamientos de vivienda y de dos mensualidades en los arrendamientos de temporada para uso distinto del de vivienda.
Justificación de la temporalidad:
Debe existir una justificación del carácter temporal del contrato de arrendamiento, es decir que debe especificar el motivo del plazo concreto de duración. Por ejemplo vacaciones, motivos de trabajo temporal, por estudios, etc.
Si no está acreditada esa necesidad de temporalidad, podría tratarse de un contrato temporal simulado que oculta la verdadera finalidad del contrato de vivienda permanente del inquilino.
La variación del IPC:
El Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, por el que se adoptan y se prorrogan determinadas medidas para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma, prorroga la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda que impidiendo subidas superiores al 2 %. Estas medidas se adoptarán hasta el 31 de diciembre de 2022.
Estos son ejemplos ilustrativos de la mayor exigencia jurídica para los inquilinos en los contratos de arrendamiento vivienda que están reconocidos en la LAU, aunque podrían existir otros, dependiendo de las cláusulas pactadas en el contrato.
Es por esto que en muchas ocasiones vemos que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual son celebrados como contratos temporales perjudicando a los inquilinos. Si este es tu caso, no dudes en consultar a un profesional del derecho que pueda asesorarte. Nosotros somos especialistas en estos asuntos y siempre recomendamos el asesoramiento preventivo para que nuestros clientes puedan informarse sobre cuáles son sus derechos.
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